■ 去年,中國(天津)國際老年產業節上的養老地產展台圖 二胎IC本報記者 孫雲
  “養老地產”正成為商界熱詞——昨天,第二屆亞太養老論壇在江蘇宜興舉行;今年重陽節,中國低碳養老民生工程辦公室在滬掛牌,宣佈明年將在上海啟動建設一座占地3000畝、入住近3萬老人的低碳健康養老生租房子態城;10月中旬,位於浙江烏鎮的國際健康生態產業園在上海媒體頻頻亮相……
  綠城、萬科、保利等三成品牌地產商已介入面膜養老地產項目。投資商爭相涌入,養老地產扎堆出現,真能帶來幸福晚年嗎?
  投資養老地產,固態硬碟便於買地貸款
  涉足養老地產業務的不僅是地產商,還有平安、新華、中國人壽、泰康人壽等保險公司及中石化、中水電等央企。一些二三線城市還將養老作為主要產結婚業,如山東省文登市立志打造國內首個“養老之都”,浙江臨安九獅村專為熱衷炒股的上海老人鋪設了寬帶。
  老齡產業曾因利潤低而被長期忽視,如今為何突然火了?業內人士分析,國家對樓市的調控力度不減,地產商要開發商業樓盤,四大行不敢放貸,買地還頻遭“地王”。但如果投資養老地產,銀行願意放貸,向當地政府拿地還能爭取低價。
  中國低碳養老民生工程辦公室常務副主任郭戈介紹,他們擁有高達5000億元的資金池,僅在上海建設養老城就將投資100億至150億元。散佈各地的其他項目也都宣稱擁有幾十億元至數百億元的投資體量。
  拿捏不好服務與開發,會變味
  清華大學建築學院教授周燕珉分析,國內養老地產主要有4種形式:在大規模居住區中建一塊養老社區;在一般住宅區中配套建設養老公寓;專項開發老年公寓和配套設施;在度假旅游地產中開發養老產品。無論是哪一種形式,如果開發商拿捏不好養老服務和地產開發的比重分配,結果都會變味。
  地產公司高管潘先生認為,美國、日本等國的養老城主要是通過為老服務盈利,老人退休後仍有較高收入和福利,足以承擔較高服務費。養老地產的六成收入來自護理等為老服務,四成來自出租。而中國大部分老人退休後難以承擔較高的養老支出,所以,地產商靠後續運營很難在短期內收回高額投資,只能通過賣房快速回籠資金,歸還銀行貸款。
  全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻認為,國內多數投資商對養老產業的理解還停留在靠概念賣房上,“養老”只是規避調控乃至博取政策和貸款支持的旗號而已。
  以養老為名拿地建普通商品房
  萬科在杭州良渚文化村規划了575套老年公寓,但客戶主要是中年人,鮮有老人入住。萬科北京幸福會項目有146套老年公寓,買家多為年輕人。萬科總裁鬱亮在今年中期業績會上坦陳,買家結構錯位,萬科的養老地產業務尚未真正展開。
  在雲南、山東等地,一些地產商以養老為名拿地,結果大部分用於建設普通商品房,養老設施建設只占很小比例。
  浙江嘉興的江南太陽城原計劃吸引上海等地老人入住,但因為一期項目的入住率較低,不得不在二、三期開發中發明出一個“全齡化社區”的新概念。
  養老地產是新興產品,政府和企業都在摸著石頭過河,容易打擦邊球。如上海某機構以數十萬元出售可轉讓會員卡形式經營養老地產,被指實質是賣小產權房,與政策相悖。
  居家養老結合社區養老是主流
  針對明年有望在滬啟動的養老生態城,郭戈的介紹很誘人。老人怕吹空調,將採用地源熱泵等方式,保持屋內恆溫;房門較寬,便於輪椅進出;裝一高一低兩排電燈開關,方便輪椅使用者;步入式浴室無門檻,洗手台高度可調節;屋內安裝緊急呼叫系統,老人可隨時向老年服務中心呼救;採用風能、光能為主要能源,設置污水回收和凈化系統,城外車輛不得入內,子女探視老人時,自駕車需停在城外,換乘電動車……
  描述很美,可房價令人擔憂。郭戈稱,養老城的主導機構是中國扶貧開發協會,屬非贏利機構,將擠乾價格水分,並爭取到地方政府的低價土地支持,使其售價低於同地段同等級的商品房,但毫無疑問的是,有條件購買者只是小部分。
  2006年,浦東民政部門曾組織千名老人到安吉試住,結果發現,90%的老人只能接受每月千把元的包吃包住價格,拿出幾十萬元甚至百餘萬元買房很困難。到2015年,老年人預計將占上海總人口的1/3,但其中僅5%能負擔高房價。由此看來,居家養老和社區養老相結合,才是主流。   (原標題:養老地產扎堆出現,真能帶來幸福晚年?)
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